Почему важно разбираться в видах аренды?

Покупатель Федор Д. (реальное имя изменено в целях сохранения конфиденциальности клиента) решил открыть ресторан и первым делом арендовал для этого помещение.

Открытие такого рода заведения - дело небыстрое. Необходимо сделать ремонт, выбрать и купить оборудование, получить разрешение на работу, нанять персонал. На всё это ушло примерно полгода. Всё это время Федор исправно платил по 22 тысячи долларов в месяц за аренду помещения.

Какого же было его возмущение и удивление, когда он получил счёт от арендодателя на 60 тысяч долларов. Произошло это из-за процесса под названием assessment, другими словам владелец здания проводит работы на своё усмотрение, выбирает, что ему сделать вне его здания (например, меняет асфальт на парковке), и после этого сообщает арендодателям, что они должны оплатить такую-то сумму.

Федору не оставалось ничего иного, как только испытывать недоумение и думать, как могло случиться, что он подписал договор на аренду с открытым концом, где цена может изменяться в сторону увеличения на любую сумму и в любое время.

Несмотря на неудачу Федора, важно сказать, что людям удается достигнуть успеха в ресторанном бизнесе. Об этом читайте в нашей статье "Купить ресторан и переехать в США".

Проблема таких покупателей, как Федор, заключается в том, что они совершенно не понимают, какие виды аренды существуют.

Какие аспекты следует изучить, чтобы не попасть в подобную ситуацию?

1. В первую очередь, вам необходимо понимать базисы аренды. Существует Gross rent, где арендатор платит аренду и ничего больше. NNN-net - полная противоположность предыдущему виду. В случае с такой арендой арендатор платит базовую арендную плату и все издержки, связанные со зданием (налог на недвижимость, страховка, поддержка прилегающей территории и так далее). В каждом третьем случае для людей это является сюрпризом, и чтобы не попасть в числе удивленных, лучше заранее составить чёткую картину относительно всех платежей, связанных с арендой.

Например, обслуживание территорий общего пользования (common area maintenance) — это стоимость, которую ваша компания платит за площади в коммерческом здании, которые являются общими для всех арендаторов. Также есть такое понятие как assessment - ставки оценки рассчитываются на основе предполагаемой годовой арендной стоимости вашей собственности.

2. Личная гарантия. Необходимо понимать принципы оформления договора. Человек, который узнаёт, что аренда больше прибыли, пытается отделаться от сделки. Но в 98% случаев договора составляются на несколько лет и требуют личных гарантий арендатора. Даже если вы съезжаете до срока окончания договора, вы все равно должны платить арендную плату. Более того, вы не можете вывозить оттуда своё имущество.

3. Условия расторжения. Это редко бывает, но иногда контракты содержат условия расторжения в одностороннем порядке. Арендодатель может расторгнуть договор и выгнать вас в любое время, вы же этого сделать не можете.

4. Срок действия контракта. Если бизнес, например ресторан, очень зависит от места положения (то есть выручка высокая именно из-за него), вам нужно понимать, насколько этот бизнес устойчивый. Не выставят ли вас за дверь. Ведь не хочется, например, попасть в такую ситуацию, когда покупатель, отсутствуя определенное время в стране, пропускает стадию передачи прав по аренде. Позже, придя к арендодателю, тот может просто отказать продлить договор.

Чтобы не потерять деньги, запомните:

  • Необходимо понимать базисы аренды, чтобы обезопасить себя в будущем.
  • Чаще всего договора составляются так, что арендодатель вас может выгнать в любой момент, вы же напротив расторгнуть сделку не можете. Следует внимательно читать условия договора. Лучше всего заручиться поддержкой профессионалов. Подробнее читайте здесь.
  • Нужно иметь письменное подтверждение от арендодателя, что он продлит аренду после заключения сделки о покупке вами бизнеса.

Вывод: передача прав по аренде - ключевое ограничение вашего предложения. Вы должны сказать, что не закроете сделку, пока не получите письменное соглашение от арендодателя о том, что он продлит аренду.

Также не забывайте, что хорошие брокеры, как INVMAG, проходят с вами весь путь покупки бизнеса, и могут дать советы в разных областях, в частности по аренде помещения. Детальнее про роль бизнес-брокера в покупке бизнеса смотрите здесь.

Read What Our Clients Say (Google Reviews)

  • Absolutely thrilled with my experience at Florida Buy and Sell and especially working with Alyona! She was professional, courteous, and incredibly knowledgeable, making my business buying transaction smooth and hassle-free. Their expertise and dedication to customer satisfaction really stand out in the industry. Highly recommend for anyone looking to buy or sell business with confidence. A true gem in Florida’s market!
  • I enjoyed working with Alyona Safonova as a business broker, and I cannot recommend her highly enough! Alyona is a true professional with a deep understanding of the market and a talent for finding the perfect match for her clients. She guided me through the entire process with expertise and patience, always available to answer my questions and address my concerns. Her dedication and hard work resulted in a successful sale that exceeded my expectations. If you're looking for a knowledgeable, reliable, and results-driven business broker, look no further than Alyona Safonova! 💼👍
  • I've been dealing with Florida Buy and Sell in my professional capacity as an immigration attorney assisting foreign individuals in buying businesses in the U.S. I can attest to the high degree of diligence displayed by Florida Buy and Sell in all business transactions I witnessed. My primary point of contact, broker Alyona Safonova, has always been responsive to my clients' inquiries and meticulously collected all financial documents necessary for the effective transaction.

Видео Как переехать жить в США?

YouTube канал

Свяжитесь с нами